Etat des lieux pour la location d’habitation

L’entrée en vigueur de la loi ALUR a entraîné de nombreuses modifications dans les relations entre bailleurs et locataires. L’état des lieux n’échappe pas à la règle. De nouvelles modalités sont applicables depuis le 1er juin 2016, avec notamment la prise en compte de la vétusté.

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Les obligations

Le décret du 30 mars 2016 fixe de nouvelles règles concernant l’établissement de l’état des lieux des logements loués en tant que résidence principale, nus ou meublés. Les locations saisonnières ne sont donc pas concernées.

L’état des lieux doit être dressé au moment de la remise des clés ou de leur restitution. Le locataire et le bailleur (ou son mandataire) le signent et en conservent chacun un exemplaire. Le document peut être établit sur papier ou transmit sous format électronique.
Depuis le 15 septembre 2014, un plafonnement des frais d’état des lieux à la charge du locataire a été mis en place. Si l’état des lieux d’entrée est réalisé par un mandataire, celui-ci peut facturer au locataire une somme forfaitaire ne pouvant dépasser 3 € TTC par m² de surface habitable. Le reste devra être acquitté par le bailleur. Dans tous les cas, le locataire ne doit pas payer plus cher que le bailleur. L’état des lieux de sortie ne peut en aucun cas être facturé au locataire.
État des lieux pour la location d’un bien à usage d’habitation

S’il n’est pas possible de réaliser un état des lieux amiable ou si l’une des parties est absente, un huissier pourra établir un constat locatif loi de 1989 ayant valeur d’état des lieux. Les frais seront partagés à moitié entre locataire et bailleur. Si le recours à un huissier a été décidé à l’amiable par les deux parties, les honoraires sont libres.
En faisant appel à des spécialistes de l’état des lieux comme Diagnostic-immobilier.pro, vos états des lieux seront précis et totalement conformes à la réglementation.
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Comment se déroule

Quels sont les éléments à inclure ?

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Comment rédiger un état des lieux ?

L’état des lieux est un document papier ou électronique qui décrit le logement avec précision ainsi que son état de conservation. Il doit être présenté de façon à faciliter la comparaison à l’entrée et à la sortie du logement. Plusieurs informations sont obligatoires :

  • Date, localisation du logement, type d’état des lieux (entrée ou sortie), identité et qualité des parties, nom et adresse du bailleur et de l’éventuel mandataire.
  • Les relevés des compteurs individuels d’eau et d’énergie, s’ils sont accessibles.
  • La destination des clés remises, pour les parties privatives et communes.
  • La signature des parties prenantes.
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Que doit-il décrire ?

L’état des lieux doit décrire toutes les pièces, parties du logement et locaux dont le locataire a l’usage exclusif, en précisant pour chacune la nature et l’état des revêtements (sols, murs, plafonds), des équipements et éléments du logement. Pour les meublés, on tiendra compte également des meubles ou équipements cités sur le contrat de location. Le document peut être illustré de photos. Les parties sont libres d’ajouter des remarques ou observations.

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Que doit-on indiquer à la sortie ?

A la sortie du logement, il faudra indiquer la nouvelle adresse du locataire et rappeler la date d’établissement de l’état des lieux entrant. Il faudra procéder à la même évaluation de l’état de conservation qu’à l’entrée. Il est souvent plus simple d’utiliser le même document pour les deux opérations.

La principale nouveauté de l’état de lieux est la prise en compte de la vétusté, de façon à déterminer si des frais de remise en état sont à facturer au locataire sortant. Cette possibilité était déjà offerte aux bailleurs publics et grandes sociétés foncières. Elle est maintenant étendue à tous les bailleurs, y compris les simples particuliers

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Comment établir la vétusté ?

Les parties doivent se référer à une grille de vétusté. La grille choisie doit figurer parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local ou d’un accord collectif de location dans le cadre de la Commission nationale de concertation. La grille de vétusté indique une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement annuels pour les principaux matériaux et équipements du bien mis en location. Si des travaux de remise en état ou de remplacement sont nécessaires avant la fin de la durée de vie théorique, le locataire devra s’acquitter des factures de remise en état, déduction faite des abattements forfaitaires éventuels.

A

Un document à vocation contradictoire

L’état des lieux à vocation à être un document contradictoire.

La présence et l’accord de toutes les parties prenantes sont donc essentiels.

Si l’une des parties est absente ou refuse de signer, le recours à un huissier sera nécessaire. Celui-ci se substituera à la partie manquante.

Une convocation par lettre recommandée devra être adressée aux deux parties 7 jours avant la date prévue pour l’état des lieux.

B

Contestation de l’état des lieux

Dans les 10 jours suivant l’entrée dans les lieux, le locataire peut signaler, par lettre recommandée avec A.R. adressée au bailleur, des dysfonctionnements ou dégradations qui n’avaient pas été remarqués lors de la réalisation de l’état des lieux. Il en va de même pour les éléments de chauffage avec un délai porté jusqu’à la fin du premier mois de mise en route du chauffage. En l’absence d’état des lieux, le contrat de location reste valable, mais le locataire peut être tenu pour responsable de certaines dégradations même s’il ne les a pas causées.

La réglementation
Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : modalités d’établissement de l’état des lieux et prise en compte de la vétusté
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative à l’amélioration des rapports locatifs
Art. 1731 du Code civil
La validité

L’état des lieux à vocation à être un document contradictoire. La présence et l’accord de toutes les parties prenantes sont donc essentiels.