Diagnostic Assainissement avant vente

Le diagnostic assainissement, une obligation préalable à la vente d’un bien à usage d’habitation.
La durée de validité du diagnostic est de 3 ans.

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Les obligations

Nouvelle obligation réglementaire depuis
2011, le diagnostic assainissement est à réaliser en amont de toute vente de bien immobilier.
L’évacuation et le traitement des eaux usées
font partie des obligations réglementaires nouvelles inhérentes à la vente d’une résidence ou d’une maison en France. Tout propriétaire d’un bien immobilier est obligé de s’astreindre à la réalisation d’équipements d’assainissement conformes tant pour le rejet que pour le traitement des eaux domestiques que des eaux pluviales.
Le diagnostic assainissement concerne tous
les biens proposés à la vente. Il permet de vérifier la conformité de ces systèmes d’assainissement pour fournir une garantie de conformité avant la vente. Fosses septiques, lits d’épandages ou bacs à graisse sont les principaux dispositifs concernés.
Le diagnostic assainissement est, depuis le 1er janvier 2011, imposé aux propriétaires. La loi « Grenelle II » du 12 juillet 2010 a ajouté ce diagnostic à la liste des sept diagnostics immobiliers obligatoires. Le diagnostic assainissement est ainsi le 8ème et dernier diagnostic immobilier obligatoire.

C’est une réelle nécessité d’ordre public puisque l’on sait que sur les 5
millions d’assainissements collectifs installés en France, près de 80 % présenteraient une
installation défectueuse ou un entretien qui laisse à désirer. Pire encore : 600 000 systèmes
d’assainissement non collectif en France, rejetteraient même leurs eaux usées dans la nature.

Le diagnostic assainissement
L’assainissement de type collectif
ou « tout à l’égout » doit ainsi obligatoirement être réalisé dès lors que le réseau public
d’assainissement des eaux usées est souterrain, que l’immeuble d’habitation dispose d’un
accès sur la voie publique et que la collecte des eaux usées domestiques peut être réalisée
via l’assainissement collectif sur cette parcelle.
L’assainissement est une
obligation dès lors que le réseau d’assainissement collectif est disponible. Le propriétaire
aura à sa charge l’ensemble des travaux qui sont nécessaires à relier son habitation au
réseau d’assainissement collectif public. Si aucun réseau collectif n’est présent, le
raccordement au tout à l’égout n’est pas possible, et l’assainissement ne pourra être
assuré, si toutefois les règles d’urbanisme de la commune le prévoient, grâce à un système
d’assainissement non collectif ou individuel.

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Comment se déroule

un diagnostic d’Assainissement ?

01

Qui doit réaliser le diagnostic ?

Tout propriétaire de logement équipé d’une fosse septique ou le réseau « tout a l’égout »
– est tenu de réaliser un diagnostic assainissement en vue de la vente de son bien. Ce
diagnostic immobilier doit être réalisé par un professionnel.

02

Quel est le processus ?

Le diagnostiqueur réalise le diagnostic des installations en vérifiant la pleine conformité
du système. Il constate l’état et le niveau d’entretien de l’installation pour définir quels
travaux devront être engagés. A la fin de son diagnostic, le professionnel remet un rapport
listant les travaux à réaliser. Ce rapport peut comporter une obligation de réaliser des
travaux, et ce, dans un délai d’un an.

A

Un enjeu de santé publique

L’assainissement, est une nécessité pour la santé et pour l’environnement, puisqu’il peut
identifier, si l’installation n’est pas conforme aux règles du tout à l’égout, de réels risques
pour la pollution du sol et la santé. Dès lors qu’il met en évidence une structure
d’assainissement non conforme, le diagnostic s’assortit d’une obligation de travaux pour la mise
en conformité de l’installation. Le diagnostic permet à l’acquéreur de recevoir la liste des
travaux qu’il faudra engager dans un délai d’un an.

B

Réglementations

Légalement, un diagnostic assainissement d’un bien immobilier, doit être joint à un dossier
technique complet et annexé à l’acte de vente au moment de la signature chez le notaire. Il
n’est toutefois pas impossible pour un acquéreur d’acheter un bien immobilier dont
l’assainissement n’aurait pas été finalisé dans les normes, il n’existe pas de réel organisme de
surveillance capable de garantir à l’acheteur la conformité assurée de l’assainissement au
moment de la vente. Le prix de vente du bien pourra toutefois être ajusté si le diagnostic
assainissement a démontré l’obligation de réaliser la mise aux normes de l’installation : les
acquéreurs doivent se montrer vigilants au moment de l’achat et négocier le prix de vente à la
baisse pour se laisser une marge de pouvoir d’achat permettant de réaliser les travaux. Dans le
cas d’un bien qui aurait été acquis sans que ces travaux d’assainissement obligatoires, la
signature de l’acte authentique de vente laisse un délai, également, d’un an pour procéder à la
réalisation de la mise aux normes de l’assainissement défaillant.

La réglementation

Le Code de la Santé, à travers son
article L.1331-1, ainsi que le Code général des Collectités Territoriales, à travers son article
L.2224-10, fondent les principes d’encadrement par la loi française de l’obligation de raccordement
aux réseaux d’assainissement.

La validité

Le diagnostic assainissement, une obligation préalable à la vente d’un bien à usage
d’habitation.
Sa durée de validité, est de 3 ans.

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