Diagnostic Plomb avant location

Le diagnostic plomb est obligatoire pour la location de tout bien immobilier à usage d’habitation construit avant 1948. La validité du diagnostic plomb est d’une durée de 6 ans pour la location.

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Les obligations

Depuis le 12 août 2008, le diagnostic Plomb avant location ou Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) est obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949, proposés à la location, vide ou meublée.
Le CREP faire partie du dossier de diagnostic technique (DDT) annexé au contrat de location. Le locataire devra en recevoir un exemplaire lors de la signature du bail.
En cas d’absence de plomb ou si des revêtements contiennent du plomb à un taux inférieur au maximum autorisé (1mg/cm²), la durée du diagnostic est illimitée. Le constat initial pourra être joint à chaque bail sans nécessiter de mise à jour. Il est toutefois prudent de le renouveler en cas de changement de propriétaire, afin que le nouveau bailleur soit couvert en cas d’erreur sur le constat initial. Le CREP n’a pas besoin d’être renouvelé dans le cadre d’une tacite reconduction.
Si du plomb a été détecté dans certains revêtements à un taux dépassant le seuil autorisé, le diagnostic plomb est valable 6 ans.
Afin d’éviter une annulation du bail, il est plus prudent de faire procéder au constat avant la diffusion de l’annonce de location car suivant les résultats du diagnostic, des travaux seront peut-être obligatoires.

Le propriétaire est tenu de faire procéder immédiatement à des travaux de confinement ou de retrait si les niveaux de plomb sont supérieurs aux normes autorisées et que les revêtements sont dégradés. Le maire ou le préfet peuvent établir une injonction allant dans ce sens. Le logement ne pourra être mis en location qu’après la réalisation des travaux par des entreprises habilitées.
Le diagnostic Plomb

À la charge du bailleur, le diagnostic peut être déduit des revenus locatifs, dans le cadre d’une imposition au régime réel.
La responsabilité civile et pénale du bailleur pourrait être engagée si le CREP ne figure pas dans les documents remis au locataire, d’autant plus si la présence de plomb est détectée. Il en est de même si le bailleur n’a pas procédé aux travaux de confinement qui lui étaient imposés.
Les jeunes enfants et les femmes enceintes sont les populations les plus exposées au risque de saturnisme (maladie très grave ciblant le système nerveux).
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Le rapport
Le rapport doit comporter au moins les éléments suivants:

L’identification du bien, du propriétaire et de l’entreprise certifiée, mentionnant son assurance professionnelle obligatoire et son attestation de détention du détecteur à fluorescence X.

Des mentions obligatoires en cas de détection de revêtements contenant du plomb (classes 1 à 3).
Un croquis permettant de visualiser les pièces testées et celles qui n’auraient pas pu l’être.

Un tableau récapitulatif mentionnant la quantité et les endroits contaminés
Un tableau récapitulatif présentant les résultats pour tous les composants analysés et mentionnant la quantité et les endroits où les revêtements contaminés ont été détectés.

Le rapport doit aussi inclure une notice informant sur les dangers du plomb pour la santé et la marche à suivre lorsque des taux de plomb supérieurs à la normale ont été mis en évidence.

L’état de conservation des revêtements au plomb
L’état de conservation des revêtements au plomb s’évalue sur 3 classes, de 1 (non-dégradé) à 3 (dégradé). Si des revêtements sont dans un état jugé dégradé, le propriétaire doit faire réaliser des travaux de retrait ou de confinement sans tarder. Si en plus, le diagnostiqueur constate des facteurs de dégradation du bâti susceptibles de porter gravement atteinte à la santé ou la sécurité des occupants (insalubrité), il doit établir un constat et le transmettre au préfet.

Comment se déroule

un diagnostic Plomb ?

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Qui réalise le diagnostic ?

Pour être valide, le CREP doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié agréé Cofrac. La certification professionnelle est délivrée pour une durée de 5 ans. Le technicien chargé du diagnostic doit être en possession d’un document attestant que l’entreprise qui l’emploie est en règle par rapport à la certification et à son assurance responsabilité civile professionnelle.
Les appareils qu’il utilise doivent être conformes à l’arrêté du 19 août 2011.

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Quel est le processus ?

Le CREP consiste à mesurer la concentration en plomb dans les revêtements et leur état de conservation. Seules les parties privatives du logement sont concernées, à l’intérieur et à l’extérieur mais également les annexes lorsqu’elles sont utilisées fréquemment (buanderie, garage, etc.). S’il existe des parties communes, celles-ci doivent obligatoirement avoir fait l’objet d’un CREP, indépendamment de toute transaction immobilière, avant le 12 août 2008.

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Quels sont les critères à prendre en compte ?

Les conditions autorisant le recours à l’une ou l’autre de ces méthodes ont été fixées par l’arrêté du 3 mai 2007 relatif au DPE pour les bâtiments à usage principal d’habitation proposés à la location. Les critères à prendre en compte sont l’âge de la construction (avant ou après 1948), la réalisation ou non d’un DPE pour l’ensemble du bâtiment et l’existence ou non d’un dispositif commun de production d’eau chaude et/ou d’un chauffage collectif ou individuel. Pour les maisons individuelles, une évaluation sur factures est possible pour les maisons construites avant 1948.

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Comment se déroule le diagnostic ?

Pour réaliser son diagnostic, le technicien doit obligatoirement se rendre sur place. Il évalue les consommations à partir des données techniques disponibles (isolation, constitution des murs, toiture, menuiseries, plancher bas). Tous les paramètres sont entrés dans un logiciel spécifique.
Le diagnostiqueur peut utiliser des instruments tels qu’un pistolet à laser thermique pour évaluer les flux de chaleur à travers les murs.

La réglementation
L’Ademe a publié une plaquette en mars 2015 sur le DPE
Le guide d’inspection sur site pour le DPE édité par le Ministère du logement détaille avec précision les modes opératoires et méthodes de calcul
Décret n°2006-1147 du 14 septembre 2006
Arrêté du 3 mai 2007
Décret n°2008-461 du 15 mai 2008
Arrêté du 8 février 2012 modifiant l’arrêté du 3 mai 2007 relatif au DPE pour les bâtiments
La validité

La validité du diagnostic plomb est d’une durée de six ans pour la location. Néanmoins, si l’expertise démontre que la concentration de plomb est partout inférieure au seuil réglementaire, le diagnostic pas de limite de validité.