Etat des lieux pour la location de locaux industriels

Etat des lieux pour la location de locaux industriels

L’état des lieux pour la location des locaux industriels a été rendu obligatoire par la loi Pinel, comme pour tous les baux commerciaux, y compris dérogatoires, depuis le 1er septembre 2014. Cette obligation s’applique également en cas de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds de commerce ou en cas de cession du droit au bail.

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Les obligations

Ce document doit être établi contradictoirement, c’est-à-dire signé par les deux parties ou leurs mandataires.

  • Un état des lieux d’entrée est dressé à la remise des clés
  • Un état des lieux de sortie permettra de comparer et d’évaluer le bon état d’entretien des locaux par le locataire.

En cas de désaccord ou d’absence de l’une des parties, le recours à un huissier est indispensable. Les frais seront alors partagés à moitié. Il faut à tout prix éviter d’entrer dans les locaux sans qu’aucun état des lieux n’ait été réalisé.

Si le contrat de bail reste néanmoins valable, une présomption défavorable existe à l’encontre du locataire qui est supposé avoir reçu les locaux en bon état. Il s’expose de ce fait à devoir s’acquitter de travaux de remise en état pour des dégradations dont il ne serait pas responsable.

En cas d’absence du propriétaire, cette présomption défavorable est écartée.

L’état des lieux dans un contexte industriel revêt une importance capitale, eu égard au montant très élevé d’éventuels travaux de remise en état imputables à l’une ou l’autre des parties.

État des lieux pour la location de locaux-industriels

Si le contrat de bail a été conclu avant le 20 juin 2014, un état des lieux de sortie est obligatoire si un état des lieux d’entrée avait été établi.

S’il n’existe pas de modèle type, un certain formalisme est à respecter de façon à éviter les litiges.

De plus, ce document doit être particulièrement détaillé et rédigé avec le plus grand soin car il fera office de preuve pour toutes les procédures juridiques éventuelles.

Comment se déroule
l’état des lieux pour la location de locaux industriels ?

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Quel est processus ?

Le locataire et le bailleur procèdent à une visite détaillée des locaux et de toutes les annexes incluses dans le contrat de location telles que parking, garages, ateliers, dépendances, locaux accessoires. Le bailleur doit se montrer particulièrement vigilant quant à la présence d’éventuels polluants car sa responsabilité peut être engagée durant toute la durée du bail.

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Quels éléments demandent vigilance ?

Dans le cas où les locaux comportent des appareils fixes, il est dans l’intérêt du propriétaire de fournir des informations précises quant à leur fonctionnement et à leurs besoins en maintenance.

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Quels sont les éléments à inclure ?

Comme pour tout état des lieux classique, il faudra préciser l’identité et la qualité des signataires, l’adresse exacte du bien loué, sa superficie et les éléments qui le composent.

  • Un relevé des compteurs d’eau et d’énergie devra être effectué dans la mesure du possible.
  • Il faut indiquer le détail et la destination des clés et badges d’accès remis.Il faut indiquer le détail et la destination des clés et badges d’accès remis.
  • Chaque élément et partie du local doit faire l’objet d’une appréciation quant à son état.
  • Chaque élément et partie du local doit faire l’objet d’une appréciation quant à son état.

Les litiges possibles

De nombreux litiges trouvent leur origine dans une mauvaise appréciation entre ce qui relève des réparations locatives ou des grosses réparations.

Les choses sont encore plus compliquées lorsque des travaux de même nature peuvent être interprétés différemment selon leurs modalités d’exécution, comme un ravalement par exemple.

Que dit la jurisprudence ?

Dans la jurisprudence, les travaux non imputés explicitement au locataire par le biais d’une clause de bail sont le plus souvent affectés au propriétaire. L’interprétation se base essentiellement sur l’importance et le caractère exceptionnel des travaux.
A la fin du contrat, le locataire doit remettre les locaux dans l’état où il les a reçus, sauf pour ce qui relève d’une usure normale. Les litiges dans le cadre des baux commerciaux relèvent du Tribunal de grande instance.

La réglementation

Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite Loi Pinel

Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014

Articles L145-1 à L145-60 du Code de Commerce

Articles 1719 et suivants du Code civil

La validité

Les travaux concernant la structure même de l’immeuble restent à la charge du propriétaire, de même que les travaux prescrits par les administrations (mise aux normes pour les personnes à mobilité réduite, par exemple). Pour le reste et en l’absence de précision dans le bail, c’est le Code civil qui s’applique.