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Diagnostic LOI SRU

Faites les diagnostics avant toute mise en copropriété!

L'obligation d'un Diagnostic LOI SRU

La loi SRU (Sécurité et Renouvellement Urbain) qui fut votée en 2000 impose un diagnostic technique aux propriétaires de tous immeubles construits il y a plus de qui 15 ans et qui désirent le vendre en plusieurs lots d’appartements. c’est-à-dire le mettre en copropriété. Ce diagnostic doit être remis à chaque acquéreur potentiel d’un des lots de l’immeuble. Ce dispositif législatif a pour but de protéger les acheteurs de dépenses futures inattendues dues aux mauvaises états de l’immeuble, que ce soit au niveau des parties communes et/ou du gros œuvre.

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Les caractéristiques du diagnostic technique :

Selon les termes même de la loi, tout immeuble construit depuis plus de 15 ans doit faire l’objet d’un diagnostic technique avant d’être mise en copropriété, il s’agit du Diagnostic Technique Avant Mise en Copropriété (Diagnostic Technique AMC). Ce dernier doit faire le « constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l’état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité. » selon l’article L. 111-6-2 du code de la construction. Le diagnostic doit inspecter d’une part l’état des murs, des cloisons et des ouvertures, portes comme fenêtres, situées dans les parties communes, ainsi que la toiture et la charpente (clos et couvert). L’étanchéité des ouvertures et l’humidité des murs et des sous-sols sont examinés, ainsi que leur degré d’isolation. Le diagnostic technique doit aussi indiquer si l’ensemble des conduites et des canalisations sont correctes, c’est-à-dire s’il n’y a aucune fuite, mais aussi si le système répond aux normes en vigueur au moment de la vente. Par ailleurs, les escaliers, ascenseurs doivent aussi être pris en considération.
Le but de ce document est bien d’informer le futur copropriétaire des travaux qui pourraient être décidés par le syndic des copropriétaires, afin de prendre en compte ses éventuels coûts dans sa décision d’achat. Afin que ces informations soient fiables, le diagnostic technique n’est valable que 3 ans. Après ce délai, il convient donc d’en refaire un nouveau pour s’assurer du caractère récent des éléments diagnostiqués.

Durée de validité du DTG   

10 ans, c’est la durée de vie d’un Diagnostic Technique Global de copropriété. Le DTG fonde un diagnostic qui engage un échéancier de travaux sur ces 10 prochaines années. L’objectif de ce Diagnostic est de pouvoir engager les copropriétaires sur le long terme en permettant à chacun d’anticiper les dépenses liées aux travaux à engager par la copropriété. Il permet de diagnostiquer l’ensemble de l’immeuble sans omission, de manière globale et en une seule fois pour permettre d’adopter les travaux une fois pour toutes, et en collégialité, en l’adaptant à ses différentes occupations.

Comment se déroule le diagnostic DTG

Les éléments qui composent le DTG

Le législateur n’impose pas une compétence particulière pour établir ce diagnostic, toutefois il est préférable de faire appel à un professionnel du bâtiment. Concernant l’état du clos et du couvert, la loi parle de constat de l’état apparent, ce qui, à priori, pourrait être fait par n’importe qui. En revanche, pour les conduites, canalisations et équipements de sécurité, elle mentionne bien le constat de l’état, ce qui exige des connaissances spécifiques. Le document est avant tout informatif et doit dresser un bilan, c’est donc une sorte d’audit. Toutes les parties de l’immeuble et ses équipements qui sont concernés doivent être étudiés et seul un professionnel du bâtiment est en mesure de relever certaines anomalies qui ne sembleraient pas pertinentes à un néophyte. Des photos sont généralement jointes au document, afin de montrer concrètement l’état de l’immeuble.
Le technicien doit préconiser s’il est nécessaire de faire certains travaux et indiquer les risques qui peuvent être encourus si ses conseils ne sont pas suivis. Depuis 2017, il doit aussi comporter une estimation des coûts et une liste des travaux préconisés, ainsi qu’un bref diagnostic énergétique de l’immeuble. De plus, depuis 2017, ce sont les immeubles qui ont été construits depuis moins de 10 ans qui sont également concernés.

Pourquoi ce diagnostic technique est incontournable ?

Bien que le diagnostic technique soit obligatoire avant de mettre un bien immobilier en copropriété et que ce soit le propriétaire qui doive s’en charger, son absence n’est sanctionnée que par une nullité relative. L’acheteur peut donc demander l’annulation de l’acte de vente devant le jour au juge et, ce, dans un délai de 5 ans. İl peut aussi réclamer des dommages et intérêts. D’autres diagnostics doivent être faits dans le cadre d’une vente immobilière et la vente ne peut absolument pas avoir lieu avant qu’ils aient été faits. C’est le cas par exemple du constat de risque d’exposition au plomb (CREP), de l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) ou encore du diagnostic de performance énergétique (DPE), mais cette liste est loin d’être complète. Le diagnostic de la loi SRU n’est pas toujours le plus onéreux, son tarif ne dépasse pas les 2000 euros.
Toute personne désirant acheter un lot en copropriété peut exiger de consulter ce document et le notaire doit le joindre au contrat de vente. C’est certes une charge et une contrainte supplémentaire pour le vendeur, mais il permet de faire une vente en règle et l’acheteur peut anticiper les dépenses à venir. Par ailleurs, c’est aussi un moyen efficace d’entretenir un bien immobilier de manière optimale en sachant avec exactitude son état présent et sa probable évolution dans les 10 prochaines années voire plus.