Rejet de la création d’un certificat de salubrité lors d’une vente

Le ministère du logement a une nouvelle fois rejeté l’idée de la création d'un certificat de salubrité pour la vente d'un bien immobilier. L’argument invoqué est que le dossier de diagnostics techniques joue déjà ce rôle.

Un certificat de salubrité pour mieux protéger l’acquéreur

L’idée de la création d’un certificat de salubrité avait été proposée par le député Jacques Myard en 2015. Celui-ci avait alors adressé une question écrite au gouvernement. Le député rappelait que les diagnostics techniques obligatoires annexés à la promesse ou à l’acte de vente remplissaient un double objectif : fournir une information objective à l’acquéreur et exonérer le vendeur par rapport aux vices et défauts cachés. Il regrettait toutefois que le DDT ne permettait pas d’avoir une vision globale de l’état du bien immobilier mis en vente. La loi n’interdit pas de vendre un logement individuel insalubre du moment que vendeur et acheteur sont conscients de l’état du bien. Contrairement aux diagnostics techniques, il n’est pas obligatoire d’annexer un certificat d’insalubrité, s’il existe, à la promesse ou à l’acte de vente. Cet état de fait peut conduire des vendeurs indélicats à vendre des logements insalubres sans en informer l’acquéreur. Selon le député J. Myard, seule la création d’un certificat de salubrité permettrait d’informer le candidat acquéreur sur l’état réel du bien. Cette information objective réduirait les recours contentieux et faciliterait le travail des juges. En effet, l’application actuelle de la loi en matière de vices cachés repose entièrement sur la notion de bonne ou de mauvaise foi de la part du vendeur, ce qui est sujet à interprétation.

Le dossier de diagnostics techniques fait déjà fonction de certificat de salubrité

La réponse à la question du député J. Myard a été publiée le 21 mars 2017. Le gouvernement rappelle que depuis le 1er novembre 2007, le vendeur d’un bien immobilier doit fournir au notaire un dossier de diagnostics techniques (DDT). Ce dossier comporte plusieurs constats ou états, certains étant obligatoires ou non suivant des critères liés à l’âge ou à la localisation du bien : performance énergétique, amiante, plomb, termites, risques naturels et technologiques, installations intérieures de gaz et d'électricité. En 2011, ce dossier a été complété par un état de l’installation d'assainissement non collectif, pour les logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées. Le gouvernement rappelle que la date de validité de ces différents diagnostics doit être respectée au moment de la signature chez le notaire. Si ce n’est pas le cas ou si un diagnostic est manquant, le vendeur ne pourra pas invoquer la garantie des vices cachés et verra sa responsabilité civile ou pénale engagée en cas de problèmes liés à l'état du logement. Le gouvernement estime donc que le DDT a bien pour objectif d’informer le futur acquéreur sur l’état global du bien, ainsi que sur les éléments qui pourraient mettre en danger la sécurité ou la santé des personnes. C’est pourquoi le DDT constitue bien en soi un “certificat de salubrité”. Le Gouvernement rappelle également que si les arrêtés d’insalubrité n’ont pas à être fournis au notaire par le vendeur, ceux-ci sont néanmoins publiés au livre foncier ou à la conservation des hypothèques dont dépend l’immeuble mis en vente. Notaire et acquéreur peuvent ainsi s'informer par ce biais. Le Gouvernement a donc rejeté l’idée de la création d’un certificat de salubrité pour la vente d’un bien immobilier, au moins sur le court terme.

Quels sont les critères retenus pour juger un logement insalubre ?

Les critères permettant de juger de l’état d’insalubrité d’un logement sont énoncés au chapitre 1er du Code de la santé publique. Cette réglementation indique également les mesures à prendre face à des locaux utilisés à des fins d’habitation et présentant des problèmes liés à l'hygiène, la salubrité ou la sécurité.
Il n’existe pas de règle automatique permettant de statuer sur la salubrité ou non d’un logement. Seule une visite détaillée des lieux permet d’évaluer le niveau d'habitabilité pour chaque cas précis. Plusieurs éléments d'appréciation peuvent entrer en compte :

  • l’éclairage naturel des pièces à vivre
  • la structure des locaux d’habitation : surfaces, organisation, isolation phonique et thermique
  • les risques pour la santé ou la sécurité : plomb, amiante, utilisation de combustibles, risques de chutes ou d’effondrement
  • l’aération des pièces et l’humidité
  • les équipements sanitaires : évacuation des eaux usées, alimentation en eau potable, chauffage, WC, salle d’eau ou de bain
  • l'usage et l'entretien des locaux

La notion d’insalubrité avait été énoncée en 2000 dans la loi SRU (Solidarité et Renouvellement urbains) et reprise en 2014 dans la loi ALUR, avec une extension à la notion d’habitat indigne ou dangereux. Plusieurs documents peuvent également permettre de mettre en avant l’état d’insalubrité d’un logement : certificat d’habitabilité à fournir lors d’une demande de prêt à taux zéro pour la rénovation énergétique, diagnostic insalubrité avant la mise en copropriété, certificat de décence.

Réglementation liée à l’insalubrité des logements
  • articles L1331-1 à L1331-31 du Code de la santé publique
  • Section 3 "L'insalubrité et l'état de péril" - loi SRU du 13 décembre 2000
  • Loi Alur du 24 mars 2014
  • Circulaire DGS/SD7C du 2 mai 2002 - application des dispositions de la loi SRU concernant l’habitat insalubre