Refus de la Loi Carrez pour les maisons individuelles

L’extension de la loi Carrez à la vente de maisons individuelles avait déjà fait l’objet d’une question écrite au Gouvernement en 2014. Celui-ci avait alors invoqué des raisons économiques et commerciales pour refuser toute modification. Cette position reste inchangée dans une réponse apportée en mars 2017 à une nouvelle question écrite émanant du député Romain Colas.

Plus d’égalité pour tous les acheteurs

Le 12 août dernier, le député Romain Colas avait posé une question écrite au gouvernement pour réclamer l’application du métrage loi Carrez aux maisons individuelles. Il rappelait que depuis l’entrée en vigueur de la loi Carrez, l’acheteur d’un bien en copropriété devait être informé de la superficie exacte du logement mis en vente. Si cette mention est absente de l’acte notarié, l’acheteur est en droit de demander l’annulation de la vente. En cas d’erreur de mesurage, il peut obtenir une réduction du prix proportionnelle à la surface manquante lorsque celle-ci est égale ou supérieure à 5 % de la surface totale. Il en va tout différemment pour les personnes faisant l’acquisition d’une maison individuelle. Si aucune mention de surface n’est indiquée sur l’acte de vente ou si les surfaces indiquées sont inexactes, l’acheteur ne dispose d’aucune possibilité de recours. Le député Colas estime que cette situation porte tort aux acheteurs et peut conduire à des malentendus. Il ne comprend pas pourquoi appartements et maisons ne bénéficient pas du même traitement. C’est pourquoi il demande au Gouvernement soit d’étendre la loi Carrez aux maisons individuelles, soit de mettre en place une mesure identique pour ce type de biens. Cette mesure créerait ainsi une réelle égalité entre tous les acheteurs.

Un argument insuffisant pour le ministère

Le Ministère du logement et de l’habitat durable a apporté une réponse écrite à la question de M. Colas le 14 mars 2017. Il est rappelé que la loi Carrez a pour objectif de mentionner la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une partie de lot. Elle ne s’applique donc qu'à la vente d’un lot ou d’une partie de lot de copropriété. Le ministère rappelle que même si en théorie cette loi s’applique également aux maisons individuelles placées sous un régime de copropriété, la grande majorité des biens concernés sont des appartements situés dans des immeubles collectifs. Pour ce type de biens, le prix du m² a une valeur commerciale forte, dans le sens où ce facteur est déterminant pour définir le prix de vente. Un mesurage précis est donc indispensable. En ce qui concerne les maisons individuelles, le prix de vente du bien est calculé en fonction du bâti mais aussi du terrain. Une erreur sur le calcul de la surface bâtie ne fait pas automatiquement baisser le prix de vente. C’est pourquoi le Gouvernement estime qu’une extension de la loi Carrez aux maisons individuelles hors copropriétés n’est pas justifiée. Il estime que l’application de cette loi à la vente des maisons individuelles ne ferait qu’augmenter le coût des diagnostics et états obligatoires lors de la vente.

Extension de la loi Carrez, avant tout une mesure de bon sens

L’extension de la loi Carrez permettrait de mettre sur un pied d’égalité acheteurs de maisons individuelles et de maisons en copropriété. En effet, ces dernières sont assujetties à la loi Carrez en tant que copropriétés horizontales ou pavillonnaires construites sur un terrain commun. Par contre, les propriétaires organisés sous forme d’association syndicale libre échappent au mesurage Carrez. Une meilleure homogénéité de traitement serait sans doute souhaitable, de façon à ce que tous les acheteurs bénéficient de garanties identiques.
L’argument économique avancé par le Gouvernement peu également sembler peu convaincant vu le prix relativement modéré d'un mesurage loi Carrez. Celui-ci est facturé en moyenne entre 70 et 115 €. Certains diagnostiqueurs proposent par ailleurs des packs vente de 8 diagnostics pour un total de 400 à 500 €.

En quoi consiste le mesurage Carrez ?

La loi Carrez s’applique à tous les locaux clos et couverts quelle que soit leur destination (habitation local commercial), du moment qu’il s’agit d’un lot ou d’une partie de lot de copropriété. Sont exemptés de mesurage les locaux d’une superficie totale inférieure à 8 m² ou d’une hauteur de plafond inférieure à 1,80m, ainsi que les caves, garages ou places de parkings. Le mesurage exclut les surfaces occupées par les cloisons, murs, gaines, cages et marches d’escalier, embrasures de fenêtres et portes. Contrairement aux autres diagnostics techniques, le recours à un professionnel certifié n’est pas obligatoire, même s’il est fortement conseillé en raison de la valeur probante de ce mesurage.

Loi Carrez pour tous : une question récurrente

L’extension de la loi Carrez à la vente de tous les biens immobiliers revient régulièrement dans l’actualité. En mai 2014, c’est le député Philippe Dallier qui estimait que les acheteurs de maisons individuelles ne disposaient pas d’une information à la fois claire et indiscutable, comme c’est le cas pour les acheteurs de biens en copropriété. Le député estimait que le prix au m² devenait de plus en plus important pour les maisons individuelles, notamment sur les zones où le marché est tendu : Ile-de-France, littoral, zones touristiques. Selon M. Dallier, le surcoût engendré par un diagnostic supplémentaire resterait mesuré, surtout par rapport au gain de sécurité apporté par un mesurage fiable et objectif. On ne sera pas surpris que la réponse apportée alors par le ministère du logement soit identique, à la virgule près, à celle publiée en mars 2017 par rapport à la question de M. Colas. Ce qui démontre une volonté très claire de ne pas faire évoluer la législation sur ce point.

Texte législatif :

Loi dite Carrez, no 96-1107 du 18 décembre 1996