La performance énergétique intégrée aux critères du logement décent

Le DPE location permet aux bailleurs et aux futurs locataires de connaître la performance énergétique d’un logement et d’évaluer le montant des dépenses liées à l’énergie. En 2015, la loi sur la transition énergétique a introduit une notion de critère de performance énergétique minimale à respecter. C’est la modification de l’article 2 de la loi du 30 janvier 2002, parue au Journal Officiel le 11 mars 2017, qui définit concrètement l’appréciation de la décence énergétique d’un logement proposé à la location.

La performance énergétique devient un critère d’évaluation de la décence d’un logement

Le décret du 9 mars 2017 modifiant le décret du 30 janvier 2002 concerne aussi bien les bailleurs (propriétaires ou copropriétaires) que les locataires. Il vise à introduire la performance énergétique dans les critères d’appréciation de l’état de décence d’un logement.
En vertu de ce décret, c’est la conception en elle-même du bâtiment qui permet de définir si un logement est décent ou non d’un point de vue énergétique. Deux critères entrent en jeu : l’étanchéité à l’air et l’aération, indépendamment de la consommation énergétique ou du mode de vie des habitants.

Deux points essentiels : les infiltrations d’air et l’aération

Un logement sera qualifié d’énergétiquement décent s’il est suffisamment protégé contre les "infiltrations d’air parasites". On entend par là que les murs et cloisons donnant sur l’extérieur ou des pièces non chauffées ainsi que les ouvertures (portes, fenêtres) doivent présenter une étanchéité à l’air suffisante. S’il existe des ouvertures donnant sur des locaux non chauffés annexés au logement, celles-ci doivent être munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être accessibles au moyen d’une trappe.
Le second critère porte sur l’aération. Les systèmes d’ouverture devront être en bon état, de même que les dispositifs de ventilation s’ils existent. Ceux-ci doivent permettre une évacuation de l’humidité et un renouvellement de l’air suffisants par rapport au fonctionnement des équipements intérieurs et à une occupation normale du logement.
L’entrée en vigueur du nouveau décret est prévue en deux temps :

  • le 1er janvier 2018 en ce qui concerne les infiltrations d’air parasites (2° de l'article 2)
  • le 1er juillet 2018 pour ce qui est des dispositions relatives à l'aération suffisante (6° de l'article 2)
    Les dispositions relatives au 2°(infiltrations d’air) s’appliquent uniquement à la France métropolitaine et non aux départements d’outre-mer.

Une notion de décence énergétique mieux définie

La notion de performance énergétique minimale avait été introduite par la Loi de 2015 sur la transition énergétique pour la croissance verte. Son article 12 modifiait l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 portant sur l’amélioration des rapports locatifs. Cet article prévoyait ainsi un critère de performance énergétique minimale à respecter pour les logements mis en location. Ce critère devait être défini ultérieurement par le Conseil d’Etat, avec la mise en oeuvre d’un calendrier échelonné. Dans cette optique, le DPE location aurait joué un rôle déterminant si, par exemple, un niveau de performance chiffré, exprimé en kWhep/m2 /an, aurait permis de définir si un logement était énergétiquement décent ou non. C’est finalement la modification du décret du 30/01/2002 qui permet de définir précisément la notion de décence énergétique.

Réelle avancée ou demi-mesure ?

Le projet de modification du décret du 30 janvier 2002 a fait l’objet d’une enquête publique entre le 30 mai et le 20 juin 2016. Le texte tel qu'il a été soumis à consultation a soulevé un véritable tollé chez les associations de protection de l’environnement et d’aide au logement. Celles-ci déplorent que l’instauration d’un niveau minimum de performance énergétique simple et explicite, chiffré sous forme d'une valeur exprimée en kWhep/m2/an, n’ait pas été retenue.
Le projet de modification initial contenait un article 3 bis. Celui-ci énonçait 6 caractéristiques permettant d’apprécier la notion de décence énergétique d’un logement :

  • existence d’un dispositif de chauffage en bon état de fonctionnement dans toutes les pièces principales
  • portes et fenêtres fermant correctement et munies de joints permettant une étanchéité à l’air suffisante
  • ouvertures munies de vitrages en bon état
  • étanchéité à l’air correcte des murs et parois extérieurs, qui doivent être jointifs
  • étanchéité à l’air des portes donnant sur un local non chauffé
  • la structure du bâtiment ne doit pas causer un excès d’humidité à l'origine d'une surconsommation énergétique. Les dispositifs de ventilation existants doivent être en bon état de fonctionnement et limiter l’humidité.
    Il était prévu que les logements donnés à la location, situés en France métropolitaine devaient remplir 3 des 6 critères d’ici à 2020, et leur totalité d’ici 2025.
    Le projet final, tel qu’il a été adopté le 9 mars 2017, a été considérablement allégé par rapport à ce qui avait été prévu dans le projet soumis à consultation publique. Seul l’article 2 de la loi de 2002 a été modifié, en introduisant un 2° et un 6° qui ne reprennent qu’en partie ce qui était prévu dans le projet d'article 3 bis. Deux points positifs sont à retenir : une mise en application dès 2018 et une extension partielle aux départements d’outremer.

Quelles conséquences pour les diagnostiqueurs immobiliers ?

La seule certitude, pour le moment, est que le niveau de performance énergétique exprimé en kWhep/m2/an présent dans le DPE location n’entrera pas en compte dans la notion de décence énergétique, ni non plus le montant estimé des consommations énergétiques. La façon dont seront évalués les deux points retenus par la réforme, l’étanchéité à l’air et la ventilation, reste floue. Si le législateur estime que ce rôle revient au diagnostiqueur immobilier, une modification du DPE location actuel sera à envisager pour plus de clarté.

Références législatives