Les lots à prendre en compte pour l’audit énergétique

L’audit énergétique se substitue au DPE collectif pour les copropriétés de 50 lots et plus. Ce calcul pouvait poser des problèmes d’interprétation en raison d’une apparente contradiction entre deux textes législatifs. Le ministère du Logement a clarifié la situation dans sa réponse du 4 avril 2017 au député Sylvain Berrios.

Des dispositions contradictoires

Les cas où il faut faire procéder à un audit énergétique et non à un DPE collectif sont énoncés à l’article L. 134-4-1 du code de la Construction et de l'habitation. Il s’agit des copropriétés :

  • utilisées à des fins d’habitation
  • comportant 50 lots ou plus
  • disposant d’une installation de chauffage ou de refroidissement collective
  • dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er juin 2001

DPE collectif ou audit énergétique doivent dans tous les cas avoir été réalisés avant le 1er janvier 2017. La confusion autour du choix de l’un ou l’autre diagnostic provient de l’article R134-14 du CCH qui stipule que l’audit énergétique doit être réalisé “quelle que soit l'affectation des lots”, ce qui peut sembler contradictoire avec l’article L. 134-4-1 qui précise qu’il s’agit uniquement des bâtiments utilisés à usage principal d’habitation.

Un éclaircissement nécessaire

Le député Sylvain Berrios a adressé une question écrite au gouvernement sur ce point le 23/02/2016. Il citait l’exemple d’une copropriété de plus de 50 lots dont seulement une partie serait utilisée pour des logements, commerces ou bureaux, les lots restants étant des garages individuels ou des caves. Faut-il dans ce cas réaliser un audit énergétique ou un DPE ?
Dans sa réponse publiée au Journal officiel le 4 avril 2017, la ministre du Logement et de l’habitat durable indique que l’article R134-14 n’est en rien contradictoire mais apporte plutôt une précision. Une copropriété de 50 lots et plus est obligatoirement soumise à l’audit énergétique même si le nombre de lots utilisés à des fins d'habitation est inférieur à 50. La seule dérogation possible serait si la somme des surfaces habitables des zones à usage d'habitation était inférieure à 10 % de la surface totale, “habitable et utile”. Dans ce cas uniquement, la copropriété ne serait concernée que par le DPE.

Comment décompter les lots d'une copropriété ?

Les lots d'une copropriété doivent être identifiés et localisés dans l'état descriptif de division. Chaque lot est numéroté et donne droit à une quote-part des parties communes. Chaque copropriétaire dispose donc des parties privatives inclues dans son lot et d'un certain tantième des parties communes. La répartition des charges et le nombre de voix à l'assemblée générale des copropriétaires sont basés sur le nombre de tantièmes détenu par chacun. Certaines copropriétés se réfèrent à des "lots principaux" et des "lots accessoires". Bien que courante, cette pratique n'a aucune assise légale.

Quelle différence entre DPE et audit énergétique ?

Ces deux diagnostics techniques ont la même finalité : informer sur la performance énergétique d’un bâtiment, notamment par un double classement : quantité énergétique annuelle consommée et quantité d'émissions de gaz à effet de serre. Leur durée de validité est égale à 10 ans. Le DPE est cependant plus succinct et simple à mettre en oeuvre et donc moins coûteux. L’audit énergétique est beaucoup plus poussé et détaillé. Il nécessite un logiciel spécifique et éventuellement du matériel tel qu'une caméra thermique. La méthode de calcul utilisée doit permettre de modéliser les bâtiments et leurs équipements en fonction de scénarios d'occupation correspondant précisément à ceux relevés au sein de la copropriété. Les auditeurs doivent justifier d’une expérience professionnelle significative dans un bureau d'études thermique.
Le rapport d'audit doit surtout servir de base à une démarche d’amélioration, notamment grâce à la réduction des déperditions de chaleur et à l'installation d'équipements plus performants. Il doit comporter une étude détaillée et chiffrée comportant des préconisations de travaux, le retour sur investissement escompté et indiquer les aides financières possibles. L'auditeur peut enquêter auprès d'un échantillon d'occupants, avec leur accord, pour connaitre leurs habitudes de consommation et tenir compte de leurs attentes. La consommation énergétique annuelle doit être évaluée équipement par équipement. L'audit porte à la fois sur les parties communes et privatives.

Audit énergétique, quelles obligations pour les copropriétés ?

La décision de faire réaliser un audit énergétique doit être votée en assemblée générale à la majorité des voix exprimées. Une mise en concurrence de plusieurs professionnels doit être prévue. Si l'assemblée vote contre, une nouvelle proposition d'audit devra être présentée. Si un audit énergétique a été réalisé avant le 1er janvier 2012, celui-ci doit être actualisé et complété conformément à la réglementation actuelle. Le syndic doit fournir tous les documents nécessaires à sa réalisation : relevés de consommation énergétique, documents relatifs aux installations de chauffage et de refroidissement, contrats de maintenance et d’approvisionnement, rapports de contrôles périodiques ainsi que tous autres documents jugés nécessaires. La présentation du rapport synthétique doit être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires suivant la réalisation de l’audit. Les copropriétaires devront se prononcer sur la mise en oeuvre ou non des travaux préconisés, après mise en concurrence de plusieurs professionnels. La réglementation actuelle ne stipule pas de sanction particulière en l'absence d'audit énergétique. Cependant, des poursuites pourraient être engagées si l'état des équipements de la copropriété se dégrade ou si les charges sont jugées excessives. L'absence d'audit peut également être un frein à la vente ou à la location car les logements seront d'emblée jugés énergivores et perdront de la valeur sur le marché. Le syndic ne pourra se dégager de toute responsabilité qu'en inscrivant régulièrement la réalisation de l'audit à l'ordre du jour de l'assemblée générale tant qu'elle n'aura pas été votée.

Textes législatifs