Le dispositif visant à lutter contre l’habitat indigne

Le dispositif visant à lutter contre l’habitat indigne et les passoires thermiques, surnommé « permis de louer », est accessible aux particuliers".
L’un des principaux objectifs de la loi ALUR est de lutter contre l’habitat indécent. Un nouveau pas vient d’être franchi avec la publication de deux arrêtés instaurant l’entrée en vigueur du “permis de louer”. Les propriétaires concernés devront remplir les formulaires mis à leur disposition avant de mettre leur bien en location.

Une mesure soumise aux délibérations des communes et de leurs EPCI

En vertu des articles L. 634-1 à L. 635-11 du code de la Construction et de l'habitation, les communes et leurs établissements publics (EPCI) ont la possibilité de définir des zones géographiques, des ensembles immobiliers ou des catégories de logements pour lesquels la mise en location d’un bien doit être soumise à autorisation préalable. Le décret du 19 décembre 2016 a énoncé les modalités de mise en oeuvre de cette mesure. Les formulaires nécessaires sont désormais proposés en ligne depuis la publication des deux arrêtés du 27 mars 2017. Les communes ayant déjà défini des périmètres d’application de cette mesure peuvent désormais entrer en phase opérationnelle.
Pour être valides, les délibérations votées par les collectivités doivent mentionner les modalités et lieu de dépôt de la déclaration préalable ainsi que la date d’entrée en vigueur du dispositif. Celle-ci doit être postérieure d’au moins 6 mois à la date du vote de la délibération.

Une réglementation à deux niveaux

Les collectivités peuvent choisir entre deux régimes plus ou moins contraignants :
- la déclaration de mise en location : les propriétaires peuvent mettre leur bien en location sans autorisation préalable mais ils doivent informer la collectivité de cette mise en location dans un délai de 15 jours après la signature du contrat
- l’autorisation préalable de mise en location : le bail ne pourra être signé que si la collectivité autorise la mise en location du bien. Celle-ci dispose d’un mois pour donner sa réponse sous forme d’un récépissé. L’autorisation est valable pendant 2 ans si le bien n’est pas mis en location immédiatement. Si le bien est vendu entre temps, l’autorisation pourra être transférée au nouveau propriétaire s’il en fait la demande auprès de la commune ou de l’EPCI.
Les immeubles faisant l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne pourront pas faire l’objet d’une autorisation. Si un logement est susceptible de présenter un risque pour la salubrité publique ou la santé des occupants, l’autorisation peut être délivrée sous réserve de travaux ou d’aménagements.
Les amendes prévues en cas d’absence de déclaration ou de mise en location malgré un avis défavorable vont de 5000 à 15000 €.
3 formulaires Cerfa sont disponibles :

  • N° 15651*01 pour la Déclaration de mise en location de logement
  • N° 15652*01 pour la Demande d’autorisation préalable de mise en location de logement
  • N° 15663*01 pour une Déclaration de transfert de l’autorisation préalable de mise en location de logement

Ces formulaires sont simples et rapides à compléter. Ils comportent des rubriques relatives à l’identité du bailleur, la date de conclusion du bail, la localisation du bien, sa date de construction, sa surface et le nombre de pièces. L’existence ou non de certains éléments doit être mentionnée : extincteur, local à poubelles, ouvertures donnant à l’air libre, cuisine, SDB, WC, chauffage. Les collectivités ont le droit d’effectuer des contrôles sur les logements visés par ces déclarations obligatoires.

Une mesure qui ne fait pas l'unanimité

Lors de sa parution en décembre 2016, la FNAIM s’était insurgée contre le décret instaurant ce qui s’apparente à un “permis de louer”. La fédération estime que les professionnels de l’immobilier sont garants de l’état des logements qu’ils proposent à la location. La CNDP (Chambre nationale des propriétaires) considère que la notion de logement insalubre a déjà été définie par la loi et que les locataires bénéficient de recours suffisants.

Il n'en demeure pas moins que dans la réalité, les locataires ne sont pas toujours clairement informés sur l'état du bien qu'ils prennent en location. Selon un sondage réalisé en 2015, 13 % des bailleurs interrogés ont déclaré ne remettre aux locataires qu’une partie des diagnostics obligatoires et 25 % n’en remettent aucun, en dépit des risques encourus.

Le logement indécent ou insalubre, une réalité pour de nombreux locataires

Le ministère du Logement et de l’Habitat durable estime entre 210 000 et 500 000 le nombre de logements indécents en France métropolitaine et outremer.
Plusieurs mesures récentes ont été prises pour lutter contre ce fléau :

  • loi ALUR : un “marchand de sommeil” condamné ne peut plus acheter de nouveaux logements dans le but de les louer
    - décret du 18 février 2015 : suspension possible de l'allocation logement pour les logements insalubres. Le locataire ne paie que la différence au propriétaire.
  • décret du 7 décembre 2015 : possibilité d’imposer des travaux aux propriétaires louant des biens présentant des risques pour la santé ou la sécurité des locataires
Références législatives

Arrêté du 27 mars 2017 - Déclaration de mise en location de logement Arrêté du 27 mars 2017 - Autorisation préalable et déclaration de transfert Décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 - Déclaration et autorisation préalable de mise en location - Articles 92 et 93 de la Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR