Création du Diagnostic Technique Global

Paris, 17 février 2017 - Le diagnostic technique global (DTG) est entré en vigueur le 1er janvier 2017. Nous vous proposons de faire le point sur les implications de ce dispositif pour les diagnostiqueurs immobiliers.

Pourquoi mettre en place un Diagnostic technique global ?

nouveau diagnostic a été prévu par la loi ALUR du 24 mars 2014. Il a pour objectif d’informer les copropriétaires sur l’état général de leur immeuble. Ce diagnostic a également une valeur prospective car il doit faire état des évolutions probables de l’état du bâtiment au cours des 10 années à venir. Les syndics et les copropriétaires peuvent donc mieux anticiper les travaux nécessaires au maintien des lieux en bon état.

Dans quels cas faut-il réaliser un Diagnostic technique global ?

Lors de la création d’une copropriété sur un immeuble de plus de 10 ans

Tous les immeubles de plus de 10 ans faisant l’objet d’une mise en copropriété sont soumis à cette obligation. Le DTG, dans ce cas, vient en remplacement de l’ancien Diagnostic technique préalable. Ne sont donc concernés que les immeubles pour lesquels la création d’une copropriété est envisagée. Le DTG doit être réalisé avant la rédaction de l’état descriptif de division de l’immeuble et du règlement de copropriété.

A la demande de l’administration pour les immeubles déclarés insalubres

Le DTG, dans ce cas, permet à l’administration de connaître l’état de sécurité d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation et le péril éventuel encouru par ses occupants. Le diagnostic permettra en particulier de vérifier la sécurité des parties communes et de leurs équipements. Le DTG pourra être réclamé au syndic à tout moment par les autorités administratives compétentes. Si le syndic ne répond pas à cette demande dans un délai d’un mois, l’administration pourra faire réaliser d’office le diagnostic aux frais du syndic.

Une question à mettre à l’ordre du jour de toutes les assemblées de copropriétaires

Les copropriétaires des immeubles à destination totale ou partielle d’habitation qui ne sont pas directement concernés par le DTG obligatoire doivent néanmoins inscrire à l’ordre du jour de leur assemblée générale la possibilité de faire réaliser un DTG. Un vote permettra de décider si le diagnostic sera réalisé ou non et quelles en seront les modalités. Une majorité simple des copropriétaires présents ou représentés est suffisante.

Quelles conséquences pour la copropriété ?

Si la réalisation du DTG a été approuvée, les résultats du diagnostic devront être présentés à l’assemblée générale suivante. Les copropriétaires pourront alors, si nécessaire, décider de la mise en oeuvre d’un plan pluriannuel de travaux en statuant sur tous ses aspects : calendrier d'exécution, coût, options de financement, choix des intervenants. Dans le cas où le DTG ne fait apparaitre aucune nécessité de réaliser des travaux dans les 10 années à venir, le syndic pourra être dispensé de la constitution d’un fonds de travaux. Dans tous les cas, les conclusions du DTG doivent être annexées à la promesse de vente et à l’acte authentique lors de la vente d’un lot de copropriété. L’ordonnance du 27 août 2015 a allégé le dispositif initial qui prévoyait d’annexer la totalité du document.

Que doit-on trouver dans un Diagnostic technique global ?

Le DTG doit comporter un certain nombre d’éléments obligatoires : - le DPE ou l’audit énergétique - une analyse de l’état apparent des parties et équipements communs - la situation du syndic par rapport à ses obligations légales et réglementaires - une liste des améliorations possibles, que ce soit au niveau de la gestion patrimoniale ou technique - la liste et une estimation du coût des travaux à mener au cours des 10 années suivantes de façon à conserver l’immeuble en bon état Le carnet d’entretien de la copropriété doit reprendre la liste des travaux nécessaires, en préconisant un calendrier de réalisation et en précisant quels sont les équipements ou parties communes concernés par ces travaux.

Quels sont les professionnels habilités à réaliser un DTG ?

Le DGT peut être réalisé par un professionnel indépendant, une entreprise ou un groupement. Dans tous les cas, les intervenants chargés du diagnostic doivent pouvoir justifier de leurs compétences dans les domaines suivants :

  • le bâtiment, les équipements techniques, les matériaux et produits de construction
  • les pathologies du bâtiment
  • les modes de construction traditionnels ou contemporains (gros oeuvre et second oeuvre)
  • la thermique du bâtiment, de façon à pouvoir fournir des pistes concernant l’amélioration ou la réhabilitation énergétique, incluant une évaluation de leur impact, sur le plan acoustique par exemple
  • la terminologie relative au secteur du bâtiment telle qu’elle est utilisée par l’ensemble des corps de métiers
  • la législation et la réglementation relative à la construction et à l’habitat : normes d’accessibilité et de sécurité, règles régissant la copropriété, relations entre syndic et prestataires intervenant sur les parties communes, règlement sanitaire départemental
  • la gestion financière de la copropriété, de façon à être en mesure d’évaluer la capacité d’investissement des copropriétaires et du syndic et d’analyser les contrats d’entretien
Des diplômes ou qualifications obligatoires

Les intervenants devront obligatoirement être titulaires d’un diplôme, d’un titre professionnel ou d’une certification selon les conditions suivantes:

  • Formation de niveau bac+3 ou équivalente dans les domaines techniques du bâtiment sanctionnée par la délivrance d’un diplôme par une autorité compétente au niveau européen : université, établissement d’enseignement supérieur ou d’un niveau équivalent
  • Titre professionnel ou certification de qualification professionnelle d’un niveau équivalent
  • Inscription au tableau d’un ordre professionnel dans le domaine de l’immobilier
Les documents à fournir obligatoirement au syndic

Les professionnels souhaitant réaliser un DTG doivent fournir un certain nombre de justificatifs au conseil syndical ou au syndicat des copropriétaires :

  • des documents attestant des compétences des personnes intervenant sur la réalisation du diagnostic : professionnel indépendant, salariés, membres d'un groupement
  • des références si l’entreprise est déjà intervenue sur ce type de prestation
  • une copie des diplômes ou documents attestant de la qualification des intervenants tels que définis ci-dessus
  • un justificatif d’assurance si l’intervenant a souscrit un contrat d’assurance responsabilité civile professionnelle de nature à offrir une garantie par rapport aux interventions prévues dans le cadre du DTG
  • une attestation sur l’honneur : le diagnostiqueur rappelle son indépendance et son impartialité que ce soit à l’égard du syndic (sauf cas prévu par l’article 731-3 du Code de la construction et de l’habitation), des entreprises intervenant sur l’immeuble, des fournisseurs d’énergie ou des équipements concernés par le DTG

la réglementation="" rappelle="" que="" les="" diagnostiqueurs="" ne="" peuvent="" accorder="" aucun="" avantage="" ou="" rétribution,="" de="" quelque="" nature="" ce="" soit,="" à="" la="" copropriété="" bénéficiant="" réalisation="" du="" dtg,="" soit="" manière="" directe="" indirecte.="" même="" façon,="" le="" diagnostiqueur="" peut="" recevoir="" rétribution="" part="" des="" entreprises="" prestataires="" services="" intervenant="" au="" sein="" copropriété.=""

Références législatives en lien avec le Diagnostic Technique Global
  • Article 58 de la loi du 24/03/2014 dite loi Alur
  • Articles 731-1 à -5 du Code de la Construction et de l’Habitation
  • Article 14-2 de la loi du 10/07/1965 relative à la copropriété
  • Ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015 concernant la simplification du mode d'information des acquéreurs
  • Décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016 fixant les modalités de réalisation du DTG